Molti tra coloro che hanno acceso un mutuo negli anni 90 si ritrovano a pagare interessi molto alti rispetto a quelli correnti. Se anche tu sei vittima del vertiginoso rialzo del costo del denaro potresti valutare la possibilità di cambiare il tuo mutuo.

Cambiare mutuo è un’operazione che si può fare in due modi: con la sostituzione o con la rinegoziazione del tuo vecchio mutuo.

Con la rinegoziazione, puoi cambiare il tuo mutuo chiedendo alla tua banca di modificare la durata e l’importo della rata con una nuova formula di finanziamento. In questo caso, quindi dovrai semplicemente modificare alcune clausole del tuo contratto di mutuo e tutto questo è assolutamente gratuito. Leggi l’intero articolo »

I piani di ammortamento di un mutuo possono essere molto lunghi e vincolanti per i mutuatari, ma esiste la possibilità di cambiare mutuo per ottenere delle condizioni vantaggiose che sono maturate successivamente sul mercato.

Tra i vari fattori che possono indurre a cambiare il mutuo si possono elencare:

1. risparmiare sfruttando offerte più convenienti presso altri istituti finanziari
2. ridurre le rate da pagare
3. aumentare l’importo del mutuo Recentemente ci sono stati importanti cambiamenti per quanto riguarda il cambio del mutuo.

Molte novità sono state introdotte dalle nuove disposizioni della legge Bersani che ha dato il via alla fase della “portabilità del mutuo� attraverso il quale puoi sostituire un mutuo.

Cambio mutuo: prima e dopo la legge Bersani.

Prima delle novità introdotte da questa legge il cambio mutuo comportava dei costi rilevanti che scoraggiavano i mutuatari e che impedivano l’ effettiva ricerca sul mercato di altre opportunità.

Il cambio del mutuo doveva avvenire tramite la cancellazione della vecchia ipoteca e la conseguente iscrizione della nuova, e tutto questo comportava delle spese notarili non indifferenti.

Cambiare mutuo diventava spesso un onere più gravoso invece che un’ opportunità di risparmio, e questo scoraggiava i mutuatari che erano costretti a mantenere un piano di ammortamento che non fosse il più conveniente.

La novità fondamentale sul cambio del mutuo che arriva dalle disposizioni della legge è l’ annullamento della doppia spesa necessaria alla cancellazione e all’ iscrizione di una nuova ipoteca.
Questi costi avevano limitato le sostituzioni dei mutui, ma adesso si apre la fase della “portabilità del mutuo�.

Questo vuol dire che il cambio del mutuo può avvenire con unico atto di surrogazione che determina la sostituzione di una banca con un’altra nell’ipoteca.

La banca subentrante titolare dell’ipoteca salderà il debito residuo con la “vecchia� banca e prenderà il posto del creditore originario nei confronti del mutuatario.

Tra le altre novità della legge va detto che è stata annullata la penale di estinzione anticipata per i mutui accesi dal 2 febbraio 2007 in poi, ovvero la data in cui sono entrate in vigore le nuove norme per il cambio del mutuo.

Si registra dunque un notevole abbattimento dei costi notarili per il cambio del mutuo, e una conseguente maggiore libertà di chi vuole sfruttare offerte più convenienti.

Un’ altra disposizione dice che le banche non possono opporsi alla volontà di quei debitori che intendono cambiare il mutuo e rivolgersi ad altri istituti di credito.

Tutti i punti qui trattati sono facilmente reperibili on line sul testo di legge. Come spesso accade nel nostro paese, le leggi buone ci sono ma non vengono applicate.

E’ quello che è accaduto anche nel caso delle novità introdotte sul cambio del mutuo dalla legge Bersani.

La maggior parte delle banche dopo l’ introduzione di queste novità tende ancora a non applicare le disposizioni mantenendo gravosi costi sulla cancellazione dell’ipoteca.

Lo dicono fonti autorevoli come Adusbef e Federconsumatori che citano dei controlli fatti su rilevanti campioni di banche dai quali sono emerse delle violazioni sulla portabilità dei mutui.

Il quadro non è dei migliori, ma sembra che grazie alla pressione delle associazioni dei consumatori le banche stiano cominciando ad applicare le nuove regole, anche se non consola il fatto che le associazioni siano più efficaci delle leggi.

L’acquisto di un immobile può richiedere l’ impegno di grosse somme di denaro che non sempre si possono avere a nostra disposizione.
Si rende necessario ricorrere a dei mutui immobiliari che ci permettono di avere, in tempi rapidi, dei soldi da investire e da rimborsare poi negli anni successivi.

Il mutuo è una forma di finanziamento nella quale un soggetto effettua un prestito e un altro soggetto è tenuto a restituire il denaro rispettando i tassi di interesse pattuiti.

Il mutuo può essere rimborsato con rate mensili, trimestrali o semestrali, ma il rimborso più diffuso è quello a rate mensili.
La fase dell’ estinzione del prestito è detta ammortamento e avviene dopo la definizione di un piano di ammortamento, nel quale si stabilisce l’entità delle rate e dei tassi di interesse da applicare.

Il mutuatario ha per legge la facoltà di decidere l’estinzione anticipata del mutuo.
Chi offre il servizio di prestito,spesso un banca, avrà degli utili grazie al tasso di interesse stabilito per il piano di ammortamento, ma nel caso dell’estinzione anticipata del mutuo la banca non percepirà interessi per quella parte di capitale rimborsata.
Il tasso di interesse è uno dei parametri più importanti da valutare per chi vuole ottenere un finanziamento.

Chi vuole ottenere un mutuo deve fare delle valutazioni importanti che riguardano la sua capacità di reddito attuale e quella futura, in modo tale da offrire garanzie alla banca che potrebbe accettare di erogare il finanziamento.
Durante le fasi che potrebbero portare alla concessione di un mutuo, anche la banca effettuerà delle valutazioni riguardanti il mutuatario per verificare l’opportunità del finanziamento richiesto.

Per trovare ulteriori informazioni sui mutui visita il sito Guida mutui on line.

Chiudere un conto corrente, lo dice la legge Bersani, non prevede più costi di estinzione.
Tuttavia da una ricerca condotta da Altro consumo (associazione indipendente di consumatori) sembra esistano ancora alcuni ostacoli al cambiare conto corrente bancario, se si ha la carta di credito, un eventuale mutuo o un prestito personale, o se si devono trasferire titoli: c’è per esempio chi chiede, ancora oggi, 450 euro – è il caso di Banca Antonveneta – se un correntista che ha investito 20.000 euro in titoli italiani e 10.000 euro in titoli esteri decide di aprire un nuovo conto corrente in un’altra banca.

Nonostante tali ostacoli, oggi cambiare conto corrente è realmente conveniente: dai calcoli di Altroconsumo, lasciare la propria banca per scegliere un’offerta di conto corrente migliore può far risparmiare sino a 500 euro all’anno. Un risparmio che concorre a compensare i costi di uscita, quantomeno del primo anno.

Nel’universo dei mutui e delle offerte di tassi più o meno alti è startegico capire le principali differenze tra i mutui prima di addentrarsi nelle loro caratteristiche.

Troverete qua di seguito una breve carrellata sui principali mutui.

MUTUO A TASSO VARIABILE E SUO AMMORTAMENTO
Nel mutuo a tasso variabile il tasso di interesse varia in relazione all’andamento di uno o più parametri indicati nel contratto di mutuo.
Questo prodotto ti consente di corrispondere, tempo per tempo, un tasso in linea con le variazioni delle condizioni di mercato.
È indicato se preferisci rate di mutuo variabili nel corso della vita del mutuo, in relazione all’andamento dei tassi di interesse di mercato.

Preammortamento: periodo iniziale del mutuo nel quale le rate pagate sono costituite dalla sola quota interessi.

Ammortamento: è il processo di restituzione graduale del mutuo mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale e una quota interessi

MUTUO TASSO FISSO
È un mutuo con il tasso che resta invariato per tutta la durata del prestito; le rate saranno pertanto tutte uguali, indipendentemente dall’andamento dei mercati finanziari.
La certezza di pagare sempre la stessa cifra e non andare incontro a variazioni di mercato viene in linea di massima remunerata alla banca al momento dell’erogazione del prestito, con l’applicazione di un tasso più elevato se confrontato con quello che, nello stesso momento, verrebbe applicato se il tasso di interesse fosse variabile.

Dopo i mutui più classici, qua di seguito vengono descritti in modo schematico i Mutui con opzioni o ammortamenti particolari

MUTUO TASSO MISTO
Nel mutuo a tasso misto il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto di mutuo.
Il mutuo ti consente di alternare, a tempi prestabiliti contrattualmente, gli effetti del tasso fisso e del tasso variabile.
Questo mutuo è indicato se preferisci non prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso.

MUTUO CAP (O TETTO MASSIMO)
Il mutuo cap è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.

A chi è adatto? – Adatto a chi punta a cogliere le opportunità di ribasso dei tassi di interesse, ma desidera nel contempo contenere il rischio di eccessive oscillazioni dei tassi verso l’alto, che determinerebbero rate difficili da sostenere

Vantaggi – È collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso una certa tranquillità.

Svantaggi – È collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. La garanzia accessoria offerta dalla Banca ha un costo, che si sostanzia in un aumento dello spread

MUTUO RATA COSTANTE
Mutuo che pur essendo regolato a tasso variabile, prevede il mantenimento di una rata fissa determinata al momento dell’erogazione. Le eventuali variazioni del tasso determineranno una variazione (in aumento o in diminuzione) della durata dell’ammortamento.

A chi è adatto? – A chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza correre il rischio di non poter sostenere il pagamento della rata.

Vantaggi – è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso la tranquillità data da una rata costante. In caso di diminuzione dei tassi si pagherà per una durata inferiore a quella inizialmente prevista

Svantaggi – in caso di aumenti dei tassi si pagherà per un periodo maggiore di quello inizialmente previsto.

MUTUO RATA CRESCENTE
In questo tipo di mutuo, anche nel caso in cui il tasso non subisca variazioni, il piano d’ammortamento prevede in ogni caso rate d’importo crescente. Le prime rate sono d’importo molto basso ed aumentano gradualmente, come previsto dalle clausole contrattuali. È un mutuo ideato per coloro che hanno un reddito basso, ma con previsione di miglioramenti nel futuro prossimo (promozioni, scatti d’anzianità, consolidamento di un’attività imprenditoriale o professionale ecc.).

A chi ̬ adatto? РA coloro che sono agli inizi della propria carriera ed hanno aspettative di reddito in crescita o che, comunque, hanno esigenza di pagare rate di importo ridotto per alcuni anni.

Vantaggi – Rate iniziali basse.

Svantaggi – Le rate finali sono molto elevate.

Si chiama Mutuo Informato la prima Guida per il Cittadino realizzata in collaborazione tra il Consiglio nazionale del Notariato e le maggiori associazioni dei consumatori.

La guida, ha l’obiettivo di informare e tutelare i cittadini informandoli sui problemi più frequenti incontrati nella stipula di un mutuo, spiegando le tappe principali e aiutando a evitare “passi falsiâ€?.

Tra i capitoli ci sono sezioni specifiche dedicate a contratto, tassi di interesse e spese accessorie, condizioni, tempi di istruttoria ed erogazione, vantaggi e svantaggi della rinegoziazione, cancellazione dell’ipoteca, detraibilità fiscale, clausole vessatorie e molto altro. Particolare attenzione viene dedicata al ruolo e all’attività del notaio e alla funzione di tutela preventiva a favore dei cittadini che questo può svolgere assieme alle associazioni dei consumatori.

“L’obiettivo della guida, primo importante risultato della collaborazione tra il Consiglio nazionale del notariato e le maggiori associazioni di consumatori – ha dichiarato Antonio Longo, presidente del Movimento difesa del cittadino (Mdc) – è quello di dare più trasparenza e più garanzie per i consumatoriâ€?.

Secondo Paolo Landi, segretario generale di Adiconsum, è necessario che il risparmiatore venga consigliato nel mare di offerte che quotidianamente lo tempestano. “Il mutuo rappresenta un passo importante per ogni famiglia – ha aggiunto Landi – compierlo in modo ragionato è fondamentale. Questa guida dà al consumatore un’istruzione basilare per orientarsiâ€?.

Il segretario generale di Cittadinanzattiva, Giustino Trincia, ha sottolineato come la guida rappresenti un primo passo verso il dialogo con i soggetti professionali che determinano le scelte del consumatore. “Siamo convinti – ha detto Trincia – che non si possa dare un ruolo centrale al cittadino-consumatore senza comunicare con le categorie professionali come quella dei notai.

La comprensibilità è un tema cruciale ancor prima della trasparenza. Per questo è necessario chiudere il cerchio aprendo un tavolo a tre che coinvolga anche le banche�.
La pubblicazione, stampata in 10.000 copie e scaricabile dal web sarà distribuita anche nelle sedi di Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega consumatori, Movimento consumatori, Movimento difesa del cittadino, Unione nazionale consumatori e negli studi notarili.

A questo vademecum seguiranno altre guide per il cittadino che verranno realizzate da notariato e associazioni dei consumatori, che a questo scopo hanno istituito un tavolo di lavoro.
La pubblicazione Mutuo Informato informa i cittadini sui problemi più frequenti con cui si devono confrontare nella stipula di un mutuo per l’acquisto della casa, spiegando le tappe principali e aiutandoli ad evitare “passi falsi” o errori che possono compromettere il buon esito dell’operazione.

Scarica la guida”Il Mutuo

Scarica la guida”Il Mutuo Informato” (dimensioni: 142 kb)